Fra byggesak til Eiendomsregisteret

Opplysninger om bygninger er en viktig del av eiendomsregisteret. Opplysningene benyttes til mange samfunnsoppgaver av brukere både i offentlig administrasjon og privat virksomhet. Et eksempel er koblingen mellom bygg i matrikkelen og personer i Folkeregisteret som holder orden på befolkningens bostedsadresser.

Hva som er et bygg defineres i Plan- og bygningsloven. Loven har regler for hva som er søknadspliktige og registreringspliktige bygg. Det er selve byggesaken og byggesaksvedtaket som er utgangspunktet for bygningsinformasjonen i eiendomsregisteret, enten det gjelder status for rammetillatelse, igangsetting, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. I store prosjekter med trinnvis utbygging gis av og til flere igangsettingstillatelser, men i eiendomsregisteret registreres kun den siste, eller den som inneholder alle opplysningene som skal registreres i matrikkelen.

I eiendomsregisteret skal det finnes bygningsopplysninger. Det finnes lovverk som beskriver detaljert hvilke bygningsopplysninger som skal føres. Det finnes egne standarder for bygningstype, areal- og volum. Plan- og bygningsloven og matrikkelloven er prosesslover; der den ene loven slutter, overtar den neste. Plan- og bygningslovens byggesaksdel, kapittel 20, Søknadsplikt danner grunnlaget for registreringen av bygg i matrikkelen. Matrikkelloven og matrikkelforskriften regulerer hvilke opplysninger fra kommunale vedtak som skal registreres om bygget. Her nevnes blant annet bygningstype, næringsgruppe, bebygd areal, antall etasjer og deres bruksareal og bruttoareal, heis, vann osv. 

Kommunen skal tildele bygningsnummer og registrere bygninger, og samtidig gi byggetillatelse. Fullstendige opplysninger om bygninger og boliger skal være ført senest når bygningen lovlig kan tas i bruk. Kommunen må endre eller oppdatere opplysningene i matrikkelen i tråd med de reelle opplysningene i byggesaken eller når kommunen på annen måte får kjennskap til at opplysningene om en bygning ikke er i samsvar med reelle forhold.

Den kommunale saksbehandlingen knyttet til bygg skiller mellom søknadspliktige tiltak, tiltak unntatt fra søknadsplikt og behandling etter annet lovverk.

Søknadspliktige tiltak kan deles i to typer

1. Tiltak som krever søknad og tillatelse (plan- og bygningsloven § 20-3) hvor det er krav om bruk av foretak med ansvarsrett.
   
   
2. Tiltak som krever søknad og tillatelse som tiltakshaver kan forestå selv og derfor er uten krav om ansvarsrett (plan- og bygningsloven § 20-4).

Felles for søknadspliktige tiltak er at de kan ha fire forskjellige faser. Statusene skal føres fortløpende i matrikkelen når vedtaket er gjort, senest innen fem virkedager. Det er forskjellig hva som føres i matrikkelen ved de ulike fasene.

• Rammetillatelse (RA) - bygningsnummer, bygningstype, næringsgruppe, bebygd areal, antall etasjer, bruttoareal pr. etasje og løsning for vann og kloakk
• Igangsettingstillatelse (IG) - bruksenhetsnummer/adresse, bruksenhetens areal, antall rom, bad, wc og kjøkken.
• Midlertidig brukstillatelse (MB) - nye opplysninger fra søknaden kan føres i matrikkelen.
• Ferdigattest (FA) - energibruk, oppvarming og heis.

En igangsettelsestillatelse er gyldig i tre år. Tidvis går det lang tid mellom igangsettingstillatelsen og søknad om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest, og bygget kan i mellomtiden være tatt i bruk. I matrikkelen er det en fiktiv status som heter «tatt i bruk». Den gjør at kommunen kan benytte matrikkelen som kilde for bl.a. kommunale avgifter uten at bygget er registret med midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. «Tatt i bruk»-status vil i matrikkelen komme mellom IG og MB/FA.

Unntatt fra søknadsplikt

Unntak fra søknadsplikt gjelder mindre tiltak. Fra 01.05.2021 innførte en lovendring muligheten for å oppføre tilbygg uten søknad på allerede bebygde eiendommer. Dette gjelder primært mindre tilbygg beregnet for beboelse og varig opphold (har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på under 15 m²). I tillegg kan frittliggende bygninger ((har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på under 50 m²) og tilbygg (har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på under 15 m²) til frittliggende bygninger også reises på eiendommen uten søknadsplikt.

Annet lovverk

Plan- og bygningslovens § 20-1 lister hvilke tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene og som ikke er søknadspliktige dersom tiltaket behandles tilfredsstillende etter annet lovverk.